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大局已定!取消公摊后,房价下跌还是涨?
2019-02-24 11:41:00   来源:迅盈比分

迅盈比分(xfw0594.com)消息


今天一则重磅消息:住建部发征求意见稿,房地产交易将正式告别“公摊面积”,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易,楼市未来将如何走呢?是为征收房地产税做准备吗?


章开头先说一下,征求意见稿落地的概率有多大,不然讨论下来也没啥意义。在我国官方的语境里,征求意见一般就是落地前的通风,不久应该就会落地的。


一、公摊问题由来已久


“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近一年来舆论密切关注的“花100平米的钱只得70平米的房”现象有望终结。


2018年7月27日、9月14日央媒人民日报、央视新闻就曾先后评论住房公摊问题,《公摊面积合不合理?央媒联袂吐槽“公摊伤民”》《公摊面积该不该取消?人民日报发声!仙游买房的速看!》,引发大范围讨论和有关部门关注。


近日,住房和城乡建设部官方网站发布《金沙澳门官方等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。首次就“住宅按套内面积计算”、“全部带装修交付”、“安装电梯标准”等一系列新政征求意见。



《通知》显示,住建部组织迅盈比分城市建设研究院有限迅盈比分等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向澳门永利公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。


38项强制性工程建设规范中,第10项为《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“《住宅规范》”),涉及住宅项目建设、使用和维护等多项重大调整。



二、官方首次提出,以套内使用面积进行交易


《住宅规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。



分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。


目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。


去年,有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论。


新华社曾发表评论指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付月光皇冠房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等月光皇冠成本。


而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。


部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。


二、取消公摊或有隐患,房屋质量下降+房价变相提升


对于取消公摊,也有人表示担忧。


原因很简单,这可能意味着开发商会缩减电梯井、一般的走廊、过道等公摊区域的面积,以求降低公摊成本。


如此一来,也会存在建筑质量下降的隐患。


来源:网络


另一方面,开发商为了尽可能减少损失,可能会将以前公摊的价格平均到实际使用面积中,导致房价变相提升。


对于以上两点,很多业内人士普遍认为无需过多考虑。


一方面,建筑质量是有规范的责任制的、从拿地之后的设计规划开始到小区房子交房验收,每一步都有专业的验收环节,所以不用担心房子的质量会下降。


另一方面,取消公摊只是计算方式上的不同,与房价并无关联。


作为购房者来说,只要保障了购房的套内使用面积和总价格基本不变就可以了。


三、公摊面积:一笔糊涂账


公摊面积,全称公用分摊建筑面积,是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积,包括了房屋墙体、楼道公摊等等。不过公摊面积是一笔糊涂账,国家没有明确规定公摊占比多少,不过20%是业内默认标准。


这种公摊的形式是如何来的呢?


最早是香港李嘉诚发明的,大陆第一个按照公摊卖房的城市是重庆,最早在2002年开始的。


不过这些年,许多商品住宅公摊比例都在30%以上,更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层,假设公摊面积为30%,也就是购买100平米的房屋,实际使用面积仅为70平米。


由于公摊面积的存在,迅盈比分大城市的实际房屋价格也被实实在在地打了“折扣”,算个帐:


按照公摊面积算:总价200万的100平房子,价格是2万一平;


按照套内面积算,200万/70平,实际每平米的价格快接近3万了。


不只是公摊面积,还有就是按照公摊面积征收的物业费和采暖费,也很不合理。


如今取消公摊面积,应该会透明合理很多。


四、对楼市影响如何?


这个很好算:


一种情况:如果楼市继续调控,房价保持平稳,以前100平的房子按照70平卖给你,你说房价是跌了还是涨了,当然是跌了,而且是大跌。


另一种情况:如果国家想保证每套房子总价平稳的话,以前100平的房子按照70平卖给你,房价当然要上涨,而且是大幅上涨。


另外还要考虑是一手房还是二手房:一手房主要在开发商手里,开发商成本较低,房价涨了一番按照套内卖也不赔钱;二手房可是老百姓的真金白银,如果按照套内卖,要陪死了。


这就要看居民的负债率了,在楼市稳定和不发生系统性风险之间,需要一个平衡点。


相关专家预测,如果真的实施下来,房价可能会涨一些,但是效果是明涨实跌,对刚需是利好的,即使总价维持不变,也能规范物业、绿化和采暖收费,楼市更加透明,长期看是好事。


编辑:迅盈比分(xfw0594.com)

来源:住建部、新华社

人民日报、央视新闻等


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