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棚改收紧!炒房客开发商失眠!仙游房价要“凉”了?
2019-06-13 09:57:51   来源:迅盈比分

迅盈比分(xfw0594.com)消息


近日(6月3日),国家相关主管部门消息,5月继4月之后第二个月未发放棚改抵押补充贷款(PSL),另外据悉,监管层已将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管,准备暂停“地王”的债券与ABS发行。这两个消息都与钱有关,都是在收紧流入楼市的资金,防止楼市过热;现金的收紧,开发商、炒房客无疑首当其冲。


有观点认为,棚改的收紧,主要针对的是三四线城市的房价,预示着那些单纯依靠棚改撑起房价的三四线城市,按下了这一轮的“熄火键”


而2019年,仙游县的棚改指标也没有例外的遭遇了削减,那棚改的收紧会对仙游楼市、房价造成影响吗?




一、棚改对楼市有带动作用?


货币棚改是三四线城市能够跟进一二线城市涨幅的主要动力之一,另一个动力就是去库存政策。棚改分为货币棚改与安置房棚改,三四线城市大多项目采取的是货币棚改。



它的流程如上图,先由央行发行PSL(抵押补充贷款)给政策性银行(如国开行),政策性银行划拨棚改专项贷款给地方政府,地方政府手里有钱,就拿着这笔钱去搞棚改项目。


以货币补偿的方式,给到棚改居民,政府回收地块,居民拿着钱去买房。政府回收的地块,又可以挂拍,卖地得来的钱,一部分用于偿还国开行的贷款,剩下的进入自己的腰包。




而早在2017年底,莆田就开始了推进货币安置的政策。莆田市明确,各县(区、管委会)是本级保障性安居工程的责任主体,要切实负起本级棚户区改造建设的牵头调度和落实推进责任,进一步明确2018年棚改建设的用地、资金和前期服务等保障要素与投融资、建设模式,抓紧推进项目立项、征迁、用地、规划、招标、施工等各项前期审批工作。同时,要尽可能引导推动实施货币化补偿方式,加快棚改征迁和安置工作。


这种方式,既帮助了地方政府充实腰包,又达到了去库存效果,可谓一举两得。但副作用是,房价在货币棚改的需求下,得到了有力支撑,抬头上涨。


鉴于此,从去年开始,国开行就放出风声,要收紧棚改:房价上涨压力大,库存少的城市,后续改为安置房棚改库存多,房价压力小的城市,可以继续货币棚改。


二、2019年,仙游县棚改指标,较去年收紧32%


今年年初,一大波省市收紧了2019年的棚改计划,只有广西、辽宁、重庆、陕西等极个别省市仍保持同比正增长,绝大多数省市2019年棚改计划开工项目较去年收缩,其中就包括福建省




而2019年1月初闽住建的1号文件,全省各个市县的棚改指标分解文件中可以清楚的获悉,2019年莆田市计划新开工25个莆田棚改项目8059套,较去年2018年已完成棚改开工15个项目5214套增长了54.56%。





但仙游的指标却没那么乐观2018年完成开工项目6个,合计1625套;2019年计划开工4个项目,合计1105套,较去年完成的指标减少32%。


那棚改指标的持续缩减,是否会影响仙游楼市、房价的健康稳定发展?


三、棚改的收紧或对仙游楼市影响不大


2018年,易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。报告指出泉州、莆田房价收入偏离度均为负数,属于房价偏离度水平偏低的城市,负值的房价收入偏离度根本谈不上房价泡沫。而仙游6000元/㎡左右的均价,垫底莆田四区一县楼市,甚至拉低了全市的销售均价。



2019年一季度市住建局发布莆田市房地产市场运行形势分析报告指出仙游一季度商品住房销售均价7065元/㎡,比增10.51%。而7065元/㎡的均价相对去年9月30日仙游出台的精准调控2019年7350元/㎡的目标均价还有一定的差距。而2020年的仙游住房均价目标更是7720元/㎡。



在仙游房地产圈碧桂园、中骏集团、富力、建发、保利等地产大鳄先后进入的背景下,大开发商、大品牌、品质楼盘的不断入驻势必将进一步得提高市场的行情以及房价。


在房价泡沫不大、品质楼盘供给不缺的情况,又有仙游精装调控政策的加持的情况下,长远来看,仙游的楼市还是会健康稳定发展。当然在供给不缺的情况下,远期也不排除再次“购房补贴”刺激库存去化的调控手段再次出台可能性。



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